不動産鑑定事業部コラム 第④回 収益不動産の構造別 メリット、デメリットの比較

 

こんにちは、不動産鑑定事業部の鑑定士 伊奈です。

 

最近は株高、円安、大胆な金融緩和政策などを背景に、
 

投資マインドが好転し実体経済の回復を先取りした
 

投資マネーが不動産市場に流れ込んでいます。
 

金融商品であるJ-REITの時価総額も、
 

2013年3月に2007年5月のピークを上回って過去最高記録を更新し、
 

期末には東証REIT指数の年間上昇率が過去最高の66％となりました。

(ニッセイ基礎研究所H25.4.3「再び不動産ブーム到来か －投資マネーを新たな成長の糧に」)

 

この10年来、中国の高度経済成長と
 

不動産バブルを目の当たりにしてきた私たち日本人の間にも
 

再びの浮揚チャンス到来の期待感が
 

高まっているのではないかと思います。

 

しかし、これから初めて不動産を購入し、
 

不動産投資を始めようと考えた時に一体どのような物件を選べばよいのか、
 

収益性や安全性を考慮して選択肢に迷うことになるでしょう。
 

そこで今回は実際の経営状況を分析し、
 

物件構造ごとにどのような点が
 

メリットデメリットとして具体的に考えられるか、
 

できるだけ分かりやすい形にまとめてみたいと思います。

 

まず、地域条件がほぼ等しい

築20年程度の木造アパート(2F建て)

鉄骨アパート(2F建て)
RCマンション(4F建て)
分譲2LDK(やや高級)
 

の４タイプを設定します。

そして価格、節税効果、経費率、利回り、将来リスクの
 

５項目を物件構造ごとに、実例の分析結果をもとに
 

５段階制でポイント付けを行いました。
 

※ここでは購入価格が一般に安く購入しやすいと

　考えられるものほどポイントを高くしています。

　また節税効果とは、価格に対する建物割合が高く、

　減価償却費、ローン金利を経費とし　て多く計上でき、

　節税効果の高いものを５としています。
 

　この効果については、不動産投資を行う最大のメリットとして

　よく挙げられますので、ほとんどのオーナー様は

　ご存知でいらっしゃるかと思います。

　「減価償却費」という見かけ上の支出を計上できることで、

　実際上の収支が黒字（家賃収入＞ローン支払い）でも、

　会計上は建物の価値目減り分を支出として計上することにより、

　会計上の収支を赤字にできます。

　その結果、損益通算で自分の収入額(給与収入＋不動産投資)

　を減らし、所得税・住民税を節約することが可能になります。
 

　経費率については、管理費（設備維持費、点検費等）、

　修繕費（設備更新、大規模修繕を含む）の大小に着目し

　低いものほどポイントを高く設定しています。
 

　利回りは投下資本収益率で、購入金額(時価)に対する

　総収益-総支出（減価償却費を除く）で計算される

　純収益の割合を表し、高いものほどポイントも高くなっています。
 

　最後に将来リスクとは、

　売却価格の値崩れの可能性や賃料推移の安定性を考え、

　リスクが低いものほど高ポイントとします。

結果は以下のようになりました。（視覚的には図形が外側に突き出ている項目ほど良）

木造…将来リスクが高めだが、利回りも高い。

鉄骨…全ての要素が中庸

ＲＣ…購入金額が高いが、利回り高め、将来リスクも少ない。

分譲…利回りは低いが、節税効果が高く、安定性に富む。

 

グラフの元となるデータは

 

多数の物件を統計的に分析したものではないため、

 

不動産の個別性を考慮すればこの結果が必ずしも

 

全ての物件に当てはまるわけではありませんが、

 

物件の構造・種類別の傾向としては概ね妥当であると考えられます。

 

上記の物件タイプごとのメリットデメリットを把握したうえで、

 

投資をお考えの方それぞれの資産状況や不動産投資に

 

何を期待するのか(年金代わりの安定資産か投資利益を追及するか等)

 

投資姿勢に照らし、物件の選択を行うことが

 

結果的に失敗しない投資のための重要な前提条件ではないでしょうか。

 



リノベーション物件 vol.50 ✿建具にカーキ色を！✿

こんにちは！(^^)/~~~

リノベーション物件をご紹介してきて一年が経ちます。
今日は遂に、50パターン目のリノベーション物件のご紹介です！（＾ｖ＾）

そんな記念すべき50パターン目の物件は、
弊社の広告をご覧になってお問い合わせくださったお客様からのご依頼で、
場所は、西武新宿線「所沢」駅から徒歩10分です。

ではでは、
まずは玄関からどうぞ。。。

特徴が無くパッとしない印象の玄関でした。。。

もう少し華やかさが欲しいところです（´・ω・｀：）

 

 

フローリング、玄関床、壁、新しくして華やかな玄関周りになりました！✿

オシャレさんにはマストアイテムの姿見ミラーも新設しました！(*^_^*)

 

玄関床は、、、

モザイクタイル調のタイルを使用しました！

可愛らしい印象になりますね（＾ｖ＾）

 

 

 続いて洋室です。。。

こちらも、玄関同様特徴が無くさびしい印象です。。。

華やかさのかけらもありません(゜-゜)

 

 

今回のテーマはカーキ色！！
カッコいい印象の洋服等でよく使われるイメージなのですが、
部屋の建具をカーキ色で統一してみました！
意外にも落ち着きのある空間になりました（＾ｖ＾）

フローリングは、

古木風のものを使用しました！
ナチュラルで、森の中にいるような気分になります（＾ｖ＾）♪

お部屋の変身ぶりを見たオーナー様はとても喜んでくださいました！
そしてこちらのお部屋、賃料3000円UPで入居者様が決まったそうです!!!

半年も空室が続いていたのに…!!!
リノベーションの力を感じますね～（＾ｖ＾）


以上、リノベーション物件レポートでした～！(^^)/~~~

リノベーション物件 vol.49 ✿スカイブルー×1DK✿

こんにちは！(^^)/~~~

4月も中旬に入り、とても爽やかな季節になってまいりました✿
皆様いかがお過ごしでしょうか(*^^*)

さて、今回ご紹介させて頂くお部屋は、
弊社にお問い合わせ頂いたお客様がお持ちの物件で、
場所は東武東上線「川越市」駅から徒歩10分で間取りは1DKです。

まずは玄関のビフォーアフターからどうぞ。。。

薄暗いグリーン、蛍光灯。。。

空室が続いている理由を物語っていますね(゜-゜)

 

 　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓

 

明るい！☀
白を基調としたデザインで差し色にスカイブルーをチョイス！
爽やかな印象の玄関周りになりました！(^^)


続いて洋室です。。。

こちらも同じく薄暗いグリーン、蛍光灯。。。

前の入居者の生活感が残る備え付けの家具が気になります(´・ω・｀；)

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓


洋室も同じくスカイブルーです！木目のフローリングとの相性も抜群です♡
陽当りがとても良く爽やかで心地の良い空間になりました！（＾ｖ＾）☀


こちらは、
反対側の角度から見た洋室です。。。

写真中央にある机はこれまた備え付けのもの...（´・∀・｀；）

　 　　　　　　　　　　　　　　　　↓

 

こちらも撤去です（＾ｖ＾）！
蛍光灯もオシャレなスポットライトに替えて、
明るくて広々としたお部屋に大変身です！


そして、水回りです。。。

ごくごく普通のトイレです。。。少し清潔感に欠けるかも(゜-゜；)

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓

　

こちらもスカイブルーで統一しました！
やはり水回りの清潔感は重要ですね！（＾ｖ＾）

さてさて、このお部屋、
オーナー様も驚きの変身ぶりでした！

そして2週間後、入居者様が決まったとオーナー様からご連絡が！！！
私たちにとって何より嬉しいご報告です！！！（；o；）♡


以上、リノベーション物件レポートでした(^^)/~~~

✿丸の内でランチ✿

こんにちは！(^^)/~~~

先週、不動産流通第一事業部仕入れ担当の川端さんに同行して、
丸の内に行ってきました（＾ｖ＾）

帰りに丸の内のにあるPAGLIACCIO（パリアッチョ） という
とてもオシャレイタリアンレストランでランチしてきましたよ～！

　　↑　こちらのパスタを頂きました♪

 

 

こちらがいつも気合いたっぷりの川端さん☺ 

パスタが来るなり、

 

「腹が減っては戦は出来ぬ!!!」

 

ということで、もりもり食べていました（＾ｖ＾）

彼のパワーはこの食べっぷりからきているのだなー！と思いました！

私も負けずにぺろりと平らげてきましたよ～！＼(^o^)／

 

 

そんな川端さんを見習ってこれからもたくさん食べて、

いつも気合いたっぷりで仕事に取り組んでいこうと思いました！

 

 

 

 

 

リノベーション物件 vol.48 ✿モノトーン×自然素材✿

こんにちは！(^^)/~~~

4月も中旬に差し掛かりましたが、
暖かかったり、寒かったり、花粉が気になったり、、、(^_^;)

季節の変わり目は体調を壊しやすいので、繁忙期から落ち着いてきたからといって、
気を抜かず、引き続き体調管理をしっかりしていかなければ!!
と思う今日この頃です(^^)☀


さてさて、今日は少し前に管理物件のオーナー様よりご依頼いただいた
ワンルームのリノベーション物件のご紹介です！

場所は小田急線「新百合ヶ丘駅」から徒歩10分です。

ではでは早速玄関のビフォーアフターからご覧ください。

土足でも躊躇してしまうほど汚れている玄関床。。。

薄暗くて、古い事務所の様な雰囲気でした。。。

これでは内見時の第一印象は最悪です(>_<)

 

汚れていた玄関床はモザイクタイル調のタイルを使用し、
左側には姿見ミラーを設置しました！
明るくてオシャレな玄関周りになりました＼(^o^)／


続いて、洋室です。。。

よくある賃貸物件の洋室といった印象です。。。

蛍光灯寂しい光が気になりますね(/_;)

 

 

今回は１階のお部屋ということもあり、
なるべくシンプルで温かみのあるデザインを心がけました。

シンプルに黒×白のモノトーンというよりは、
柔らかい印象のグレーを使って、フローリングには薄い木目調を選びました。
グレー×白×木目調の組み合わせで、モダンで柔らかい表情を演出しています（＾ｖ＾）

シンプルなお部屋なので、照明器具などインテリアでも楽しめそうですね(*^_^*)♪

このお部屋、賃料3000円UPで入居者様が決まりましたよ～！＼(^o^)／
オーナー様もとても喜んでくださいました！✿


以上、リノベーション物件レポートでした～！(^^)/~~~

リノベーション物件 vol.47 ✿石目調柄のクロスを使いました✿

こんにちは！(^^)/~~~

 

4月に入って、このブログを初めて1年が経ちました！
これからもたくさん更新していきますのでよろしくお願いします（＾ｖ＾）♪


さてさて、そんな今日は☀
都営三田線「板橋本町駅」から徒歩5分にあるリノベーション物件のご紹介です！

弊社の管理物件のオーナー様から、

「シンプルでカッコいいお部屋にしてほしい...」

とのご依頼を頂きました。


こちらが施工前の洋室です。。。

よくある賃貸物件の洋室。。。

黄ばんだ収納スペースの扉、蛍光灯が気になりますね（´・ω・｀）

これでは周囲の賃貸物件に埋もれてしまいます。

 

フローリングはシンプルで色が薄くて控えめな木目調のものを使用し、
壁は動きのある石目調の柄のものを使用して、
オシャレでカッコいいお部屋に大変身しました！＼(^o^)／


今回の主役の石目調のクロスをアップで見るとこんな感じです！

シンプルでカッコいいお部屋というと、
「白×黒のモノトーン」というイメージでしたが、
今回は表情、動きが欲しかったのでこちらのクロスを使用しました！（＾ｖ＾）
スポットライトがこのクロスを照らし、更にオシャレな空間を演出します☀


こちらのお部屋、募集開始から問い合わせが殺到していて、
約2週間ほどで入居者様が決まりましたよ～！＼(^o^)／

オーナー様もとても喜んでくださいました！(*^_^*)


以上、リノベーション物件レポートでした！(^^)/~~~

日経メッセ 街づくり・店づくり総合展

こんにちは！(^^)/~~~

時が経つのは早いもので、もう4月ですね！(＠_＠;)✿

入社してから1年が経ちました。
社会人2年目となり、身が引き締まる思いです。

これからも初心を忘れずに日々精進していこうと思います（＾ｖ＾）


さて、先日東京ビックサイトで行われていた

「日経メッセ 街づくり・店づくり総合展」

というイベントに行ってきました。

こちらのイベントは毎年行われていて
店舗・商業施設や住宅、
オフィスを含めた店づくり・街づくりに関する情報を発信する
アジア最大級の展示会です。


今現在、弊社はお客様から様々な物件のリノベーションのご依頼を頂いてます。

ですが、このまま続けていくと、いつしか自分たちのデザインに満足し、
同じことをくり返しマンネリ化してしまう。。。

そんな状況になってしまったら、
空間デザイン事業を続けていくのは困難でしょう。。。

常に新しい情報に耳を傾け、新しい材料を取り入れていき、
新しいデザインを求めて、お客様に満足していただく。

それが弊社の空間デザイン事業部の使命なのです!!!（｀･ω・ ´ ）


ということで(^^)/　新しいものを追い求めるために、
今回は、全部で7つある展示会のうちの「建築・建材展」に行ってきました！

この会場では名前の通り、建築に関する様々なものが展示されていて、

「地球環境と共生」のメッセージのもと、各企業が様々な取り組みを行っていました！

 

照明、壁材、水回り関係、レース、、、

 

見たこともないような建築材料がたくさん!!!!!ｗ（゜▽゜）ｗ

 

↑　こちらは店舗などで使われるようなタイル。
      とても斬新で素敵です(*^_^*)

 

そして、

　↑　こちらが会場から貰ってきたパンフレットの山です！！！

 

　　　

早速、次のリノベーション案件に活かそうと考えていました（＾ｖ＾）

この展示会を通して、

「これからも型にはまらず、今までのデザインにプラスアルファで
　　　　　様々な建築材を取り入れ、常に勉強していこうと思いました!!!」
　

と、空間デザイン事業部の社員は語っています（＾ｖ＾）

そして私の使命は、これからもお客様、ブログを読んでくださっている方に
飽きられないように様々なリノベーション物件をご紹介することです！


2013年、弊社では新しいことがたくさん起きそうな予感...φ(・ω・*)☆★


以上、展示会レポートでした(^^)/~~~