2013年1月28日月曜日

✿2012年忘年会温泉旅行✿ vol.2



こんにちは!(^^)/~~~

温泉旅行の2日目の様子をお伝えします!

朝、旅館の外にて。☀
 

寒かったけど、景色と空気がキレイでした!☆

そして、
あれだけ飲んで、騒いだ翌朝でも、いつも元気な男性社員。
すごいです!!(@_@;)笑


旅館を出てからは、まず小田原にある、

〝鈴廣かまぼこの里〟

という所に行って、かまぼこ博物館に行ったりお買い物したりしました!(^v^)
一年目営業社員の2人です(^v^)可愛らしいですね♪


昼食をとって、目黒へ戻ります。。。

途中の海老名SAで肉まんを食べたり


最後の最後まで楽しみきった
二日間だったような気がします!(*^_^*)


去年は社員旅行で沖縄にも連れて行っていただきましたし、
会社の皆で1年に2回も旅行に行けるなんて本当に幸せなことで、
改めて感謝だなと思いました!

今年も社内行事を楽しむためにも、
仕事の方は去年以上に頑張っていこうと皆が思ったことでしょう(*^_^*)


長い忘年会レポートでしたが、お付き合いありがとうございました!笑
今年も引き続き社内行事の様子をUPしていく予定なのでお楽しみに(^^)/~~~






2013年1月24日木曜日

✿2012年忘年会温泉旅行✿ vol.1



こんにちは!(^^)/~~~

今更、去年の話になるのですが、、、
年末に忘年会を兼ねた温泉旅行に行ってきましたので、
その様子をお伝えします!(^v^)


着いてからは、皆で絵付け体験をしました~!✿

まず、自分が絵付けするものを選びます。。。
カップ、お皿、貯金箱などがありました!(^v^)

社長が悩んでおります。。。
皆色を塗っているときはとても集中していて静かでした(^v^)笑
 
弊社のアイドルさくちゃんです!♡
色付け前 → 色付け後 → 焼いた後 です!(^^)
 さくちゃんは喜んでくれたのでしょうか?(*^_^*)
 

 
 そして、絵付け体験の後はバーベキューでしたー!♡♡♡

真昼間からお肉を食べて、ビールを飲んで、皆さん幸せそうでした(*^_^*)
 

宿に着いてから夕食までは、
浴衣に着替えてみたり、お部屋でのんびりしたり、温泉に入ったりしました(^^)

そして夕食は宴会です♪♪♪\(^o^)/

乾杯前の社長のお話中は皆さんとても引き締まった表情でしたが、
乾杯後は、いつも通りの盛り上がりっぷりでしたよ~!

お刺身、湯葉など美味しいご飯をたくさん頂きました(*´▽`*)

夕食の場所が舞台付きのお部屋だったので、、、
恒例のカラオケ大会が始まってきます(*^_^*)♪
一年目営業社員が頑張って盛り上げています!(^v^)

私たち女性陣も負けてられません!(`・ω・´ )


特に、
    写真左の彼のステージは素晴らしかったです!
 

 全てを出し切っているというか、一年目社員とは思えないパフォーマンスで
 私たちを楽しませてくれました!(^v^)笑
 
ひたすらカラオケ大会で歌った後、私たち女性陣は露天風呂に入って
一日目終了。という感じの充実した一日目でした(^^)!
  
次回は温泉旅行2日目レポートです!
お楽しみに(^^)/~~~
 
 
 
 
 
 

2013年1月21日月曜日

リノベーション物件 vol.39 ✿低コストデザイン✿



こんにちは!(^^)/~~~


今回の物件は弊社管理物件のオーナー様からのご依頼で、
少しでも費用を抑えてリノベーションをしてほしいとのことでした!


ですので、

  「既存の素材を活かしながらシンプルに!」

というテーマで弊社の居住空間デザイン事業部が臨んだ
西武新宿線「花小金井駅」から徒歩12分にある物件です!

デザインは2パターンあります!(^v^)

まず一つ目のデザインです!
















フローリングはナチュラルなウッド調のものに替えて、
もともとのドアの枠やロフトの階段部分、巾木の色を、
壁の色と合わせて白く塗装しました!☆

これだけでも印象が大分変わります!!!


 
二つ目のデザインはこちらです(^v^)
ドア枠やロフト階段部分はキレイだったので既存の状態を活かしてみました!
フローリングは同じくウッド調のものに替えました!
 
オーナー様のご希望で緑を使ってほしいとのことだったので、
壁にナチュラルなグリーンを使い、温かみのあるお部屋に仕上げました☀
 
どちらも既存の状態を活かしたデザインですが、印象が全く違いますよね~!
 
 
通常のリノベーションですと、
壁、ドア枠、階段部分、巾木、全て塗装をします。
 
ですが今回の物件は築年数も浅く、綺麗でしたので
それらの既存の状態を活かしたデザインに仕上げることができました!☆

これだけでも5万円くらいコストダウンできるんです!!!

お手頃価格でリノベーションをして、空室も埋まって、賃料UP\(^o^)/

ちなみにリノベーションしたこのお部屋たちは入居者様が決まり、
オーナー様もとても喜んでくださいましたよ!


空室でお悩みのオーナー様

是非一度こちらにお問い合わせください(^v^)♪


以上、リノベーション物件レポートでした~!(^^)/~~~









2013年1月18日金曜日

不動産鑑定事業部コラム 第①回 「賃料交渉」



はじめまして。

不動産鑑定事業部、鑑定士の伊奈です

今年から不動産にまつわるコラムを毎月掲載することになりました。
 
どうぞよろしくお付き合いください。


さて、年末年始は実家のある九州に帰って

のんびりしようと思っておりましたが、親の知り合いが

 「テナントの飲食店から賃料の値下げを迫られて
                          困っているので何とかしてほしい」
と頼まれました。


理由は、
 
・賃料が高過ぎる
・前年より客が減って売上が落ち経営が苦しい
 
という内容でした。

 
裁判がらみで賃料鑑定をした経験はあっても、
 
直接テナントと賃料の交渉はしたことがないと渋ったにも拘らず、
 
鑑定士だから(不動産の事なら何でもできるはず?)と押し切られました。


しかし実際の鑑定でもそうですが、
 
個々の案件ごとにベースの知識だけでは対応できず、
 
新しく勉強が必要になることはよくあります。


このケースでは、
 
問題の店舗が地方にある繁華性の低い商業地の中で、
 
国道と主要道の交差点に面した1階とピンポイントの立地の為、
 
類似店舗の賃料データは収集が困難でした。

 
ではほかに現行賃料が高いか安いかの判断材料として
 
簡単に使えるものはないか探した結果、
 
「売上高に占める賃料割合」 を検討してみることにしました。

 
調べた情報の中で最も参考になったのは、
 
田原都市鑑定のHPに掲載されている鑑定コラムです。

 
田原先生とは私が前職の不動産鑑定会社に勤務していた時

何度かお会いしたことがあり、セミナーにも参加させて頂きました。
 
賃料裁判の鑑定経験が豊富で、優しい人柄の方です。
 
そのコラムの中で、
 
日本の飲食店では通常賃料は売り上げの10%程度であると言われている事、
 
田原先生自身が行った調査でもそれが裏付けられた事が述べられていました。


また飲食店経営で目安とすべき経費別割合を調べ、
 
テナント店主が提出した資料を検討しました。


まず問題の売上げに占める賃料割合を計算してみると、なんと

4.7%落ちた売り上げに対しても現行賃料は高いどころか安すぎる
 
という結果になりました。
 
店舗の場合、築年数や設備に比べて立地の善し悪しが
 
その収益に与える影響ははるかに大きいものです。

したがってこのテナントは
 
現行の売上高を上げられる立地のポテンシャルに対し、
 
賃料面では得をしていることになります。

 
では本当に経営を圧迫している原因は何かさらに検証を行ったところ、
 
水道光熱費及び人件費は妥当な水準にありましたが、
 
仕入原価が売上の50%弱を占めており
目標とすべき30%からすると高過ぎることにありました。

よって総売上の5%でしかない賃料を少々値下げしたところで
 
経営の苦しさは変わらないであろうこと、
 
それよりも売上の半分を占める仕入を見直すことで

収支が向上するということがいえます。

上記のような結果をもとにテナントの店主と話し合いに望み、
 
私自身の経験も踏まえたコンサルティングをしながら
 
当面賃料の減額はしないという結論に落ち着くことができました。


話し合いの中で私が個人的に感じたのは、
 
  「テナントはオーナー側には金銭的余裕があるのだから 
         ごねれば多少の値下げには応じてもらえるだろう」
 
という気持ちがどこかにあるということです。


同じようなことは、

アパート・マンションの入居者とオーナーとの関係にも

当てはまるのではないでしょうか。

 
賃料交渉がこじれて長引くようなケースでは、最終的には

オーナーの金銭面での事情もある程度踏まえながら話し合うことによって、

どちらにも納得できるような妥協点を見出していけるのではないかと思います。

 

参考出典:赤土亮二『飲食店の儲けの出し方成功教科書』

               田原拓治『Evaluation』創刊号
                             p42(清文社)の「売上高に対する家賃割合」




2013年1月16日水曜日

2013年 新年会&歓迎会




こんにちは!(^^)/~~~

弊社では先週末、1月から入社した社員の歓迎会も兼ねて
新年会を行いました~!☆

新年一発目ということもあったのか(?!笑)、
皆さん、いつもよりかーなーり、ハイテンションでしたよ~!(^^;)

 
 
女子トークにも花が咲きます(*^^*)
 
 
こちらでは、社長が(写真右)
一年目の営業社員に熱く語っています!!!(`・ω・´ )



もちろん、そのあとの恒例のカラオケも
いつもの5倍くらい、ハイテンションでした!(笑)


 
新しく入ったばかりの社員もびっくりするぐらいの盛り上がりっぷりで、
早速、馴染んでいたように見えました!(^v^)

この調子で2013年、仕事の方も頑張っていきたいと思いまーす!(`・ω・´ )

以上、新年会レポートでした~!(^^)/~~~






2013年1月10日木曜日

✿2013年!✿




あけましておめでとうございます!(^^)/~~~

弊社では、新年あけてからバタバタしていてブログの更新が遅れてしましました!(/_;)
繁忙期の予兆であることをヒシヒシと感じ、気の引き締まる年明けでした!


そんな中、昨日は今年初のフットサル大会でした!(^v^)

私は初めて、マネージャーとして参加してきましたよ~(*^_^*)


イルミネーションが見える素敵なコートでした!
 
 
新年初ということもあり、準備体操から気合いが入っております!!!(^v^)

 
 
こちらは、フットサルなのに
なぜか毎回、阪神タイガースのユニフォームを着てくる社員です(^w^)笑

3チームに分かれて試合をしました!

負けたチームは試合後のご飯代を払うというルールなので
皆本気で挑んでいました!(^^)笑

こちらの社員は本気を出しすぎて、足がつってしまっています。。。(^^;) 
 
  
そして、試合後の一杯!とても良い表情です!(^v^)
 
余裕で勝っていたチームが、ちょっとした気の緩みで点を決められて、
最後は接戦になったりと、とても見ごたえのある試合でしたし、
何より男性社員が一生懸命走っている姿を見て思わずほっこりしました!(*^_^*)笑
 
フットサル大会は月2回行う予定なので、またその様子はまたUPしていこうと思います!
 
 
今年は昨年以上にリノベーション物件もどんどん増えていきますし、
私以外の社員もブログを更新していく予定です!!!
 
2013年もよろしくお願いいたします(^^)/~~~